Ответственность продавца объекта недвижимости

Обновлено: 31 дек. 2018 г.

Нередко можно услышать о случаях, когда после приобретения объекта недвижимости появляются дефекты, признаки которых не были видны при осмотре объекта. Какими правами обладает при этом покупатель объекта?



К дефектам могут относиться, например, недостаточное функционирование технического оборудования, повреждения стен из-за влажности, несоблюдение требований разрешения на строительство и др.


Первый шаг – требовать устранение дефектов


Как правило продавцы стараются предусмотреть в договоре купли-продажи положения об исключении их ответственности за возможные дефекты объекта и у покупателя остается возможность требовать от продавца устранение недостатков в одном из трех случаев:

  1. В договоре купли-продажи существует конкретное описание качества объекта (например, прописана подключаемая электрическая мощность, позволяющая сдавать купленный объект в аренду сети супермаркетов), еще лучше - гарантия продавца.

  2. Дефект возник в период между нотариальным заверением договора купли-продажи и передачей объекта.

  3. Продавец знал о существующем дефекте объекта и намеренно скрыл его (например, продавец заявлял, что площадь многоквартирного дома достигает желаемый покупателем размер, однако в последствии арендаторы заявили новому собственнику о понижении размера арендной платы в связи с тем, что арендуемая ими жилая площадь на самом деле не достигает указанных в договоре аренды размеров, и указали на то, что данный спор уже существовал с прежним собственником).

В последнем случае покупатель должен доказывать намеренное умолчание продавца о наличии недостатков объекта, поэтому при ведении переговоров с продавцом и осмотре объекта покупателю стоит как можно больше и в присутствии свидетелей задавать ему вопросов о качестве и свойствах объекта. Если в последствии выяснится, что ответ продавца не соответствовал действительности, у покупателя существуют хорошие шансы привлечь его к ответственности и требовать удаления дефекта / ремонт. При этом стоит избегать обсуждения таких вопросов с маклером (риэлтором), которые как правило при возникновении спора утверждают, что и сами не ведали о каких-либо проблемах кас. качества объекта.


Второй шаг – от возмещения ущерба до возврата объекта


Если продавец игнорирует требование покупателя об устранении недостатков объекта в данный ему для того срок, у покупателя появляются следующие возможности для дальнейших действий:

  • уменьшить размер цены (то есть требовать возврата части оплаченной цены объекта),

  • требовать возмещение ущерба (например, необходимые затраты на ремонт, расходы на заключение эксперта, расходы на аренду иного помещения на период проведения ремонта, ущерб арендодателя от закрытия объекта на какое-то время для проведения ремонта, упущенную арендную прибыль и др.),

  • отказаться от договора купли-продажи.