Кредитование проектов недвижимости: Суд защитил российского инвестора

Обновлено: 31 дек. 2018 г.

В 2017 году Федеративный Верховный Суд (ФВС) решил касательно договоров займа, что прописанное в т.н. «формулярном виде» требование банка о выплате ему «вознаграждения за обработку дела» не действительно и обязал банки вернуть данные суммы заемщикам.


В актуальном случае Земельный Суд Мюнхена встал на сторону компании российского предпринимателя (заемщика), которому банк возвратит вознаграждение (пятизначная сумма) и возместит все его судебные и адвокатские расходы за ведение процесса.


Стоит сразу отметить, что речь пойдет о т.н. «формулярных» положениях договора займа, которые были сформулированы лишь одной из сторон (в формуляре, бланке или иной стандартной форме) и могли быть приняты второй стороной (заемщиком) только без реальной возможности участия в их разработке. То есть по принципу: соглашайся и бери или кредитования не будет. Данные "формулярные" условия договора подлежат строгой проверке и законным рамкам Гражданского Кодекса Германии (в отличии от «индивидуальных» положений договора, в разработке содержания которых участвуют обе стороны равноправно).


ВФС решил до этого случая также спор девелопера и покупателя (истцы) с их банками (ответчики), которым были выплачены вознаграждения "за обработку кредитного дела" (проверка платежеспособности, анализ документов, ведение переговоров и т.д.). Истцы утверждали, что данное требование договора является недействительными. ФВС поддержал их аргументацию и заставил банки вернуть соответствующие выплаты.


Согласно статье 307 ГК «формулярные» положения договора являются недействительными, если они в нарушении принципа добросовестности несоразмерно ставят партнера в неблагоприятное положение. Данное условие считается соблюдено, например, если формулярное положение очень сильно отступает от основной идеи и сути законодательной регламентации.


Аргументации банков (ответчиков) о том, что предприниматели не могут быть так же сильно защищены, как и потребители, ФВС не последовал.


Внимание на данное решение стоит обратить и каждому генеральному директору немецкой компании-заемщика, особенно если он не является одновременно ее 100%-ым участником. Согласно законодательству, ген. директор обязан соблюдать интересы компании в том числе, предпринимая все возможное для осуществления ее прав. В данном случае ген. директор может понести ответственность перед своей компанией (например, по иску миноритарного участника), если он не предпримет действия по требованию возврата выше названных выплат банку, которые осуществляла компания в рамках кредитования.