Коммерческая аренда: чем чреваты устные изменения договора аренды

Обновлено: 31 дек. 2018 г.

Собственник заключил с известной сетью супермаркетов Германии договор аренды со сроком на 12 лет. Позднее стороны в устном порядке договорились об изменении одного из его положений касательно распределения коммунальных расходов.



Арендодатель обратился спустя некоторое время в суд, требуя от арендатора выплат по повышенной аренде согласно договору.


Положения об индексации играют значительную роль для арендодателя, однако стоит учитывать правила оформления договора аренды, например, оно действительно только в случае, если арендодатель на минимум 10 лет отказывается от своего права на расторжение договора в обычном порядке (то есть ограничивая себя лишь правом досрочного расторжения по уважительной причине), например, если фиксированный срок договора составляет минимум 10 лет.


Для долгосрочных договоров аренды важно соблюсти письменную форму. Изменяют стороны один из значимых пунктов договора в устном виде, изменяются и правила расторжения договора: теперь он может быть расторгнут с соблюдением законных сроков (например, это могут быть 6 месяцев). Это может быть сторонам вовсе не ясно. Причиной тому является статья 550 ГК, согласно которой долгосрочный договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, если не соблюдена письменная форма. Для таких договоров действуют законные сроки расторжения.


Устное изменение какого-либо существенного пункта договора аренды и, таким образом, несоблюдение письменной формы влияет на все положения в нем, которые привязаны к определенному сроку, то есть и на индексацию, так как для ее юр. силы необходима действительная договоренность о 10-летнем сроке аренды.


Последствием устных изменений сущесввенных пунктов договора ятявляется как правило утрата юр. силы положения об индексации. Однако кас. договоров, заключенных после 13.9.2007, положение об индексации считается недействительным только с момента, когда ее таковой признает суд.

Поэтому в данном судебном случае арендатору, который как раз и ссылался на недействительность индексации в связи с несоблюдением письменной формы договора аренды и положения о его 10-летнем сроке, пришлось все же выплачивать сумму повышенной арендной платы, рассчитанную до даты судебного решения, в котором положение об индексации было признано недействительным.